Änderungen bei der Grundstücks-GbR ab dem 01.01.2024 – Fragen und Antworten

Am 01.01.2024 tritt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft. Durch die Einführung eines Gesellschaftsregisters für Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) ergeben sich insbesondere für im Grundbuch stehende GbR weitreichende Veränderungen. Das neue Recht wartet mit Erleichterungen für die Grundstücks-GbR im Rechts- und Geschäftsverkehr auf, weswegen sich ein Grundverständnis der Materie durchaus lohnt. Mit den folgenden Fragen und Antworten möchten wir einen Ausblick auf besonders praxisrelevante Änderungen geben:

1. Entsteht für die Grundstücks-GbR ein Registrierungszwang?

Eher ja als nein. Grundsätzlich ist die Eintragung einer GbR in das ab 01.01.2024 zu führende Gesellschaftsregister zwar freiwillig. Für die Grundstücks-GbR wird § 47 Abs. 2 GBO n. F. aber einen mittelbaren Eintragungszwang zur Folge haben. Denn Grundbucheintragungen einer GbR werden zukünftig nur noch vorgenommen, wenn die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Eine nach bisherigem Recht als Berechtigte im Grundbuch eingetragene GbR wird sich also in das Gesellschaftsregister eintragen lassen müssen, um über ihre Grundstücksrechte verfügen und Grundeigentum oder (sonstige) Grundstücksrechte erwerben bzw. veräußern zu können.

Das MoPeG hält in Art. 229 § 21 Abs. 4 S. 2 EGBGB n. F. eine praxisrelevante Sonderregelung für alle Vormerkungen bereit, die zeitlich noch vor dem 01.01.2024 in das Grundbuch eingetragen oder beantragt und bewilligt wurden. Die Erfüllung der vormerkungsgesicherten Ansprüche erfolgt (grundbuchlich) nach dem bisher geltenden Recht, sodass auch eine nicht registrierte GbR diesbezüglich verfügen können wird.

2. Besteht die Möglichkeit der anlasslosen Registrierung für die Grundstücks-GbR?

Ja, die Gesellschafter einer Grundstücks-GbR müssen kein Ereignis abwarten, das eine Grundbucheintragung verlangt, um die GbR im Gesellschaftsregister anzumelden. Jeder GbR steht es frei, sich ab Inkrafttreten des MoPeG in das Gesellschaftsregister eintragen zu lassen.

3. Wer muss die Gesellschaft registrieren?

Gemäß § 707 Abs. 4 Satz 1 BGB n. F. erfolgt die Anmeldung in das Gesellschaftsregister durch alle Gesellschafter. Der Grund hierfür ist, dass die Eintragung in das Gesellschaftsregister die GbR im Außenverhältnis entstehen lässt (§ 719 Abs. 1 Alt. 2 BGB n. F.), womit Haftungsrisiken für die Gesellschafter einhergehen. Die Gesellschafter können sich bei der Anmeldung jedoch durch bevollmächtigte Personen vertreten lassen.

4. Was muss zur Registrierung angegeben werden?

Angegeben werden müssen der Name der GbR, der Sitz der GbR und eine Anschrift in einem EU-Mitgliedsstaat. Darüber hinaus sind Namen, Geburtsdaten und Wohnorte der Gesellschafter sowie deren Vertretungsbefugnisse anzugeben. Sind ein oder mehrere Gesellschafter juristische Personen oder rechtsfähige Personengesellschaften, so sind deren Firma, Name, Rechtsform, Sitz und ggf. deren zuständiges Register und Registernummer anzugeben. Außerdem müssen die Gesellschafter bei der Anmeldung versichern, dass die GbR nicht bereits im Handels- oder Partnerschaftsregister eingetragen ist. Die erforderlichen Angaben können dem § 707 Abs. 2 BGB n. F. entnommen werden. Eingetragene GbR müssen zukünftig einen Namenszusatz („eGbR“) führen; das „e“ steht für „eingetragene“ GbR.

Die Anmeldung zur Eintragung in das Gesellschaftsregister hat elektronisch in notariell beglaubigter Form zu erfolgen (§ 707b Nr. 2 BGB n. F. i. V. m. § 12 HGB). Das Verfahren entspricht dem der Anmeldung zur Eintragung in das Handelsregister.

5. Wie viel kostet die Registrierung?

Für die Ersteintragung einer GbR mit bis zu drei Gesellschaftern fällt eine Gebühr von EUR 100 an. Für jeden weiteren Gesellschafter erhöht sich diese Gebühr um EUR 40. Hinzu kommen anfallende Kosten für die erforderliche notarielle Mitwirkung, welche im Bereich einer Handelsregisteranmeldung liegen. Der finanzielle Aufwand wird erwartungsgemäß EUR 150,00 bis EUR 300,00 (netto) betragen, abhängig von der Gesellschafteranzahl.

6. Welche Vor- und Nachteile folgen aus der Eintragung im neuen Gesellschaftsregister?

Änderungen im Gesellschafterbestand werden nur noch im Gesellschaftsregister und nicht mehr im Grundbuch eingetragen. Im Grundbuch wird künftig nur noch die Gesellschaft eingetragen, nicht mehr die Gesellschafter. Daher wird bei einem Gesellschafterwechsel – anders als bisher – keine (teurere) Grundbuchberichtigung mehr erforderlich. Künftig werden die für die GbR vereinbarten Vertretungsregelungen aus dem Register ersichtlich sein. Das soll Vertrauen fördern und Rechtssicherheit für alle Betroffenen schaffen. Durch die Registereintragung kann die Gesellschaft einen Vertragssitz bestimmen, der vom Ort der tatsächlichen Geschäftsführung abweichen kann.

Die Eintragung in das Gesellschaftsregister führt nicht dazu, dass die GbR „Kaufmann“ im handelsrechtlichen Sinne wird, sodass keine kaufmännischen Pflichten (wie die Buchführungspflicht) entstehen werden. Ebenso wenig hat der Gesetzgeber im MoPeG die Änderung ertragssteuerrechtlicher Grundsätze bei der Besteuerung von Personengesellschaften vorgesehen.

Auf Diskretion bedachte Grundstücks-GbR-Gesellschafter könnten als nachteilig empfinden, dass die Gesellschafter aus dem Register erkennbar werden. Außerdem wird mit der Eintragung in das Gesellschaftsregister auch eine Eintragung der wirtschaftlich berechtigten Personen der Gesellschaft in das Transparenzregister notwendig (vgl. § 20 GwG n. F.).

Nach Eintragung in das Gesellschaftsregister hat die GbR Wechsel im Gesellschafterbestand, eine Verlegung des Sitzes, die Änderung der Geschäftsanschrift und (etwaige) Änderungen der Vertretungsbefugnis eines Gesellschafters so bald wie möglich zur Eintragung in das Gesellschaftsregister anzumelden (§ 707 Abs. 3 BGB n. F.).

7. Können auch nicht-registrierte GbR Grundstücksrechte erwerben und veräußern?

Eine nicht im Gesellschaftsregister registrierte GbR kann durch Erbfolge Grundstücke erwerben. Darüber hinaus sind solche – eher seltenen – Erwerbsakte möglich, die keine Eintragung in das Grundbuch voraussetzen, wie beispielsweise die Abtretung von Briefgrundpfandrechten oder vormerkungsgesicherten Ansprüchen.

8. Was gilt, wenn im Zeitpunkt des Inkrafttretens des MoPeG ein grundbuchlicher Vorgang noch nicht vollzogen ist?

Auf grundbuchpflichtige Vorgänge, die zeitlich bereits vor dem 01.01.2024 begonnen haben, bleibt das alte Recht anwendbar, sofern ein entsprechender Grundbucheintragungsantrag gestellt ist und Einigung oder Bewilligung erklärt wurde. Es besteht insoweit auch keine Pflicht, die betroffene GbR nach Erwerbsvollzug zu registrieren. Eine solche Pflicht besteht erst bei etwaigen Folgeverfügungen oder Änderungen im Gesellschafterbestand der GbR.

9. Was muss eine zwar im Grundbuch - aber noch nicht im Gesellschaftsregister - eingetragene GbR bei einem Gesellschafterwechsel beachten?

Nach dem 01.01.2024 müssen die sich nach Austritt oder Eintritt ergebenden Gesellschafter die GbR gemäß § 707 Abs. 1 BGB n. F. im Gesellschaftsregister anmelden und daraufhin die Richtigstellung des Grundbuches beantragen.

10. Welche Folgen hat der Austritt des vorletzten Gesellschafters der Grundstücks-GbR?

Der § 712a BGB n. F. stellt klar, dass der Austritt des vorletzten Gesellschafters zum liquidationslosen Erlöschen der Gesellschaft führt und das Gesellschaftsvermögen auf den letzten verbliebenden Gesellschafter übergeht. Das Grundbuch ist insoweit zu berichtigen. War die Gesellschaft zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Gesellschaftsregister erfasst, ist eine vorherige Registrierung nicht erforderlich. Wurde die Gesellschaft dagegen im Gesellschaftsregister geführt, ist das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters anzumelden und die (nun nicht mehr existierende) Gesellschaft wird aus dem Register gelöscht.

Noerr wird die weiteren rechtlichen Entwicklungen rund um die Grundstücks-GbR weiterhin aufmerksam verfolgen. Zögern Sie nicht, unsere Berater von der Real Estate Investment Group zu kontaktieren.