Green Leases – ESG in der Vermietung

Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft

Nachhaltigkeit ist aktuell eines der, wenn nicht das maßgebliche Thema in der Immobilienwirtschaft. Wesentlicher Treiber hierfür sind die fortschreitende ESG-Regulierung auf nationaler und EU-Ebene, die Einführung von ESG-bezogenen Branchenstandards und -regularien sowie die stärkere Wahrnehmung gesellschaftlicher Verantwortung durch sämtliche Marktteilnehmer („Corporate Social Responsibility“).

Adressaten insbesondere der einschlägigen EU-Verordnungen sind zwar bislang in erster Linie Finanzmarktteilnehmer und große Unternehmen. Da die ESG-Konformität einer Immobilie jedoch eine stetig wachsende Bedeutung sowohl für den Wert eines Objekts als auch für die Attraktivität für Mieter hat, ist inzwischen letztlich jeder Akteur des Immobilienmarkts zumindest mittelbar betroffen.

Der Schwerpunkt lag dabei in der Vergangenheit auf der nachhaltigen Errichtung einer Immobilie („Green Building“). In diesem Zusammenhang wurden insbesondere Zertifizierungen entwickelt, um die Nachhaltigkeit des Baus von Gebäuden zu bewerten und vergleichbar zu machen.

Grüne Mietvertragsklauseln als wesentlicher Bestandteil einer ESG-konformen Immobilie

Im Lichte der zunehmend verstärkten Nachhaltigkeitsziele, rückt jedoch auch die Bewirtschaftung der Immobilie durch den Eigentümer bzw. Vermieter und die Nutzung der Immobilie durch den Mieter in den Fokus.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat zuletzt im Jahre 2018 Regelungsempfehlungen für grüne Mietvertragsklauseln herausgegeben mit dem Ziel, einen Branchenstandard zu schaffen. Während sich grüne Mietvertragsklauseln in der Vergangenheit trotz dieser Bestrebungen kaum durchsetzen konnten, sind sie in jüngerer Zeit – mit stark unterschiedlicher Ausprägung – vermehrt Gegenstand von Mietvertragsverhandlungen.

Green Lease-Regelungen dürften sich künftig zu einem wesentlichen Kriterium für Vermietung, Verkauf und Finanzierung von Immobilien entwickeln. Zu erwarten ist, dass diese Regelungen sich stärker im Sinne einer umfassenden ESG-Konformität entwickeln werden und dabei neben den bislang im Fokus stehenden ökologischen Aspekten („Environmental“) auch soziale Kriterien („Social“) sowie die Prinzipien guter Unternehmensführung („Governance“) relevant werden.

Beim Umgang mit entsprechenden Klauseln sind die sich stetig ändernden Regelungen auf nationaler und europäischer Ebene, die aktuellen Entwicklungen in der Rechtsprechung sowie Veränderungen des Marktes zu berücksichtigen. Die Ausgestaltung grüner Mietvertragsklauseln muss zudem an der konkreten Immobilie und Nutzungsart sowie den Interessen und Bedürfnissen der Vertragsparteien ausgerichtet sein.

Unser Beratungsangebot

Zu unseren Leistungen im Zusammenhang mit „Green Leases“ gehören insbesondere:

• Implementierung konkreter Nachhaltigkeitsziele und ESG-Anforderungen in mietvertragliche Regelungen
• Entwurf von Green Lease-Standardverträgen und Musterklauseln unter Berücksichtigung der jeweiligen Asset-Klasse
• Prüfung von Muster- und Bestandsmietverträgen zur Identifizierung von Anpassungsbedarf im Hinblick auf konkrete Nachhaltigkeitsziele und ESG-Anforderungen
• Identifizierung von Schnittstellen mit Dienstleistungsverträgen (insb. Asset-, Property- und Facility-Management) und Abstimmung mit den im Rahmen des Green Lease vereinbarten Regelungen
• Prüfung und Bewertung von Green Lease-Klauseln im Rahmen der rechtlichen Due Diligence