Das Risiko einer Betriebs­erlaubnis trägt der Vermieter

Unter Umständen kann wegen Nichterteilung einer Konzession ein gewerblicher Mietvertrag wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage fristlos gekündigt werden. KG, Urteil vom 14. Juli 2014, Az. 8 U 1403/13.

Der Fall

Der Kläger vermietete Räume zum Betrieb einer Spielothek. Nach dem Formularmietvertrag sollte der Mieter das Risiko behördlicher Erlaubnis hinsichtlich der Nutzungsart tragen. Nach elf Monaten wies die Behörde den Antrag auf den Betrieb der Spielhalle zurück. Der beklagte Mieter minderte sodann die Miete auf null, weigerte sich jedoch, die Räume zu verlassen. Später kündigte der Vermieter fristlos und forderte Zahlung der rückständigen Miete, Räumung und Nutzungsentschädigung für die Zukunft. Die Klageabweisung bestätigte das KG in der Berufung nur teilweise: Es hielt die fristlose Vermieterkündigung für wirksam und verurteilte den Mieter zur Räumung.

Die Folgen

Bei eingegrenztem Mietzweck ist die Verweigerung notwendiger behördlicher Genehmigungen ein Mietmangel. Das gilt im Einzelfall schon bei längerer Unsicherheit über die Zulässigkeit, sonst erst mit unanfechtbarer Untersagung. Dann kann die Miete auf null gemindert sein. Etwas anderes gilt nur, wenn das Risiko der behördlichen Genehmigung wirksam auf den Mieter überwälzt wurde, was nur innerhalb enger Grenzen zulässig ist. Vorliegend waren diese Grenzen überschritten, weshalb der Mieter keine Miete schuldete und ihm nicht wegen Mietrückstands gekündigt werden konnte. Da beide Parteien von der Konzessionsfähigkeit der Fläche ausgingen, war dies Geschäftsgrundlage geworden; das KG hielt es für „krass unbillig", den Kläger noch für fünf Jahre ohne Miete am Mietvertrag festzuhalten. Aus diesem Grund erachtete es die fristlose Kündigung für wirksam.

Was ist zu tun?

Je enger ein Mietzweck vertraglich umrissen wird, desto höher das Risiko des Vermieters. Wenn zum vertragsgemäßen Gebrauch Erlaubnisse notwendig sind, haftet der Vermieter für deren Erteilung und Aufrechterhaltung. In Formularverträgen kann das Risiko nur teilweise auf den Mieter überwälzt werden. Genehmigungsrisiken, die ausschließlich auf der Beschaffenheit des Mietobjekts beruhen, müssen beim Vermieter bleiben, sonst ist die Vertragsklausel unwirksam. Beide Parteien sollten sich im Vorfeld über Genehmigungen und die Voraussetzungen für deren Erteilung Gewissheit verschaffen.

Sonst können sie in eine Schwebesituation geraten, da mietrechtliche Gewährleistungsrechte erst zu einem späten Zeitpunkt im behördlichen Genehmigungsverfahren greifen. Nämlich dann, wenn endgültig feststeht, dass die Genehmigung nicht erteilt wird. Nur in Ausnahmefällen bestehen die Gewährleistungsrechte schon früher. Der Mieter geht also ein Risiko ein, wenn er zuvor z. B. die Miete mindert. Auch der Vermieter riskiert viel: Die Entscheidung des KG, dass hier ein Kündigungsrecht besteht, ist eine Einzelfallentscheidung, die nicht verallgemeinert werden kann.

Dieser Beitrag ist in der Immobilien Zeitung vom 11.09.2014, S.12 erschienen.