§ 50a Abs. 7 EStG – Gefährdung von Immobilien­transaktionen

Der Verkauf deutscher Immobilien durch außerhalb Deutschlands ansässige Gesellschaften oder natürliche Personen wird neuerdings häufig dadurch erschwert, dass die deutschen Finanzbehörden den Käufer verpflichten, eine Pauschale von bis zu 25% des Kaufpreises zur Sicherung der auf den Kaufpreis entfallenden Einkommensteuer für Rechnung des Verkäufers einzubehalten und abzuführen. Die Rechtsgrundlage hierfür, § 50a Abs. 7 EStG, existiert in mehr oder minder gleicher Form schon seit Jahrzehnten, wird jedoch von den deutschen Finanzbehörden erst seit kurzer Zeit intensiv genutzt. Ein solcher Steuerabzug kann insbesondere dann zum Scheitern der Transaktion führen, wenn der Kaufpreis nicht ausreicht, um sowohl die im Rahmen der Transaktion zurückzuführende Finanzierung des Verkäufers als auch den pauschalen Steuerabzug zu decken. Aber auch wenn der Kaufpreis ausreicht, um die Finanzierung und den pauschalen Steuerabzug zu decken, sind besondere vertragliche Regelungen zu empfehlen, um eine Beeinträchtigung der Transaktion auszuschließen.

Anordnung des Steuereinbehalts gemäß § 50a Abs. 7 EStG

Das Finanzamt des Verkäufers kann den Steuereinbehalt des Käufers gemäß § 50a Abs. 7 EStG anordnen, wenn der Veräußerungsgewinn beschränkt steuerpflichtige Einkünfte des Verkäufers (Steuerschuldners) darstellt und diese Einkünfte nicht bereits anderweitig dem Steuerabzug unterliegen. Diese Voraussetzungen liegen häufig vor, wenn als Verkäufer eine natürliche oder juristische Person mit Sitz außerhalb Deutschlands auftritt, die durch die Veräußerung einer in Deutschland belegenen Immobilie beschränkt steuerpflichtige Einkünfte erzielt. Der pauschale Steuerabzug beträgt 25% des Kaufpreises (bei natürlichen Personen) bzw. 15% des Kaufpreises (bei Körperschaften, Personenvereinigungen oder Vermögensmassen), kann jedoch von der Finanzbehörde auch abweichend von den vorstehenden Beträgen an die voraussichtlich geschuldete Steuer angepasst werden.

Ferner muss die Anordnung des Steuerabzugs zur Sicherung des Steueranspruchs zweckmäßig sein. Die Zweckmäßigkeit liegt regelmäßig bereits dann vor, wenn der Verkäufer außer der verkauften Immobilie über kein nennenswertes Vermögen im Inland verfügt, sodass die Steuerschuld ggf. im Ausland vollstreckt werden müsste. Dies dürfte auf viele außerhalb Deutschlands ansässige Gesellschaften zutreffen, die nur zum Erwerb der betreffenden Immobilie gegründet wurden.

Konsequenzen für die Transaktion

Der Bescheid der Finanzbehörde über den Steuerabzug richtet sich unmittelbar an den Käufer. Der Käufer ist aufgrund des Bescheids verpflichtet, den festgesetzten Steuerabzug einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen. Kommt der Käufer dieser Pflicht nicht (ordnungsgemäß) nach, haftet er persönlich für die Einbehaltung und Abführung der Steuer. Für die Transaktion ergeben sich daraus die folgenden Konsequenzen:

• Der Käufer wird zur Zahlung des Steuerabzugs nur bereit sein, wenn diese Zahlung mit der Kaufpreisschuld gegenüber dem Verkäufer verrechnet wird. Es sollte daher im Kaufvertrag vereinbart werden, dass der Käufer zur Leistung an die Finanzbehörde (nur) unter Anrechnung auf den Kaufpreis berechtigt und verpflichtet ist.

• Weitere Regelungen sind erforderlich, wenn der Verkäufer den Kaufpreisanspruch bereits abgetreten hat (z. B. an seine finanzierende Bank) und dies dem Käufer gegenüber offen gelegt wird. Der Käufer läuft in diesem Fall Gefahr, dass die Zahlung des Steuerabzugs an die Finanzbehörde keine Erfüllungswirkung gegenüber dem Abtretungsempfänger hätte, sodass der Abtretungsempfänger unverändert den gesamten Kaufpreis vom Käufer verlangen könnte. Es muss daher vertraglich sichergestellt werden, dass der Käufer nur zur Kaufpreiszahlung verpflichtet ist, wenn (auch) die Zahlung des Steuerabzugs Erfüllungswirkung hinsichtlich des Kaufpreises hat. Dafür sind verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten denkbar, z. B. die Aufnahme einer weiteren Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit, dass die zuständige Finanzbehörde keine Anordnung gemäß § 50a Abs. 7 EStG erlassen hat, oder einer Verpflichtung des Verkäufers zur Beibringung einer entsprechenden Zustimmungserklärung des Abtretungsempfängers.

• Kritisch ist die Situation, wenn der Kaufpreis nicht ausreicht, um die abzulösende Finanzierung des Verkäufers und den Steuerabzug zu bezahlen. Der Verkäufer benötigt häufig die Kaufpreiszahlung des Käufers, um die Lastenfreistellung herbeizuführen. Der Käufer müsste somit unverändert den Kaufpreis und zusätzlich noch den Steuerabzug zahlen, um die Immobilie lastenfrei zu erwerben. Dazu wird der Käufer in der Regel nicht bereit sein. Insoweit sind verschiedene vertragliche Regelungen zur Absicherung des Käufers zu erwägen, z. B. eine Pflicht des Verkäufers, die Lastenfreistellung ggf. mit anderweitigen Mitteln selbst herbeizuführen (z. B. durch eine Zwischenfinanzierung), oder eine Fälligkeitsregelung, dass die Kaufpreisfälligkeit nicht eintritt bzw. wieder entfällt, sofern ein etwaiger Steuerabzug gemäß § 50a Abs. 7 EStG zusammen mit den abzulösenden Finanzierungsbelastungen den Kaufpreis übersteigt. Diese Regelungen können durch ein Rücktrittsrecht des Käufers ergänzt werden, sofern die Transaktion daran scheitern sollte, dass der Verkäufer aufgrund des Steuerabzugs keine Lastenfreistellung bewirken kann.

• Empfehlenswert ist ferner, dass außerhalb Deutschlands ansässige Verkäufer die erforderlichen Unterlagen und Nachweise zur Bestimmung ihrer tatsächlichen Steuerschuld vorhalten und ggf. unmittelbar nach Vertragsschluss proaktiv der zuständigen Finanzbehörde übermitteln. Damit wird sichergestellt, dass die Finanzbehörde die tatsächliche Steuerschuld feststellen kann und deshalb keinen unnötig höhen pauschalen Steuerabzug festsetzt. Zu dem gleichen Zweck könnte dem Verkäufer eine vertragliche Frist eingeräumt werden, innerhalb der dem Verkäufer gestattet wird, die Rücknahme bzw. Reduzierung eines evtl. § 50a Abs. 7 EStG-Bescheides der Finanzbehörde zu erwirken. Dies könnte im Interesse beider Parteien liegen, um ein Scheitern der Transaktion zu vermeiden.

Fazit

Die deutschen Finanzbehörden machen seit einiger Zeit relativ konsequent von der Möglichkeit des Steuerabzugs gemäß § 50a Abs. 7 EStG Gebrauch. Dies kann erhebliche Auswirkungen für die Transaktion bis hin zu deren Scheitern haben. Ausländische Investoren, die ihre deutschen Immobilien verkaufen möchten, sowie Käufer, die von ausländischen Investoren kaufen möchten, müssen die Thematik daher im Blick behalten und bei der Gestaltung der Verträge berücksichtigen.