Mietrechts-Änderungen aufgrund der Covid-19-Pandemie

Aufgrund der durch die Covid-19-Pandemie verursachten wirtschaftlichen Verwerfungen hat die Bundesregierung ein Gesetzespaket verabschiedet, das weitreichende vorübergehende Änderungen des Zivilrechts vorgesehen enthält. Dieses ist insoweit zum 1. April 2020 in Kraft getreten.

Inhalt des Gesetzespakets bezüglich des Mietrechts

Mietern, die aufgrund der Covid-19-Pandemie ihre Miete für den Zeitraum von April bis Juni 2020 nicht zahlen, kann aufgrund dieses Zahlungsrückstands nicht gekündigt werden. Der Mieter hat glaubhaft zu machen, dass seine Zahlungsengpässe auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruhen. Der Zeitraum von April bis Juni 2020 kann im Verordnungswege verlängert werden. Anders als bei sonstigen Zahlungspflichten, für die sogar ein weitgehendes Moratorium vorgesehen ist, bleibt die Mietzahlungspflicht als solche aber bestehen und durchsetzbar. Durch die wegfallende Kündigungsmöglichkeit büßen Vermieter jedoch ein entscheidendes Druckmittel ein. Eine Kündigung aufgrund der im Zeitraum April bis Juni 2020 aufgrund der Covid-19-Pandemie angesammelten Rückstände ist ab Juli 2022 wieder möglich. Vermieter sind damit dem Risiko ausgesetzt, dass Mieter in den nächsten Monaten Ihrer Mietzahlungspflicht nicht nachkommen und diese Zahlungen erst Jahre später nachholen.

Während andere Schutzvorschriften des beabsichtigten Gesetzes nur zu Gunsten von Verbrauchern und Kleinstunternehmen bzw. kleineren und mittleren Unternehmen gelten, sind von den beabsichtigen Änderungen auch sämtliche gewerblichen Miet- und Pachtverträge umfasst. Da die Zahlungspflicht als solche bestehen bleibt, stehen dem Vermieter bei Zahlungsrückständen zumindest Verzugsansprüche (etwa Zinsen) zu. Auch ein Rückgriff auf Mietsicherheiten ist regelmäßig möglich. Dies erfordert allerdings, dass die Sicherungsabrede bzw. der Bürgschaftstext keine entgegenstehenden Regelungen enthält, etwa eine Kündigung Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Mietsicherheit ist.

Aus den Gesetzesänderungen ergeben sich keine Änderungen oder Erleichterungen für weitere Verpflichtungen der Parteien – etwa Herstellungspflichten des Vermieters aus Forward-Mietverträgen oder Betriebspflichten des Mieters. Insoweit können sich Erleichterungen nur aus den grundsätzlich anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen, etwa zu Verzug, Unmöglichkeit und Störung der Geschäftsgrundlage ergeben.

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